南开大学23秋学期《物业管理概论》在线作业三

奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考

23秋学期（高起本：1709-2103、专升本/高起专：2003-2103）《物业管理概论》在线作业-00003

物业服务企业一级资质在审批前，应当由国务院建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。
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法律关系是指法律规范在调整经济关系的过程中所形成的人与人之间的权利和义务关系
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按照物业使用过程中是否产生收益划分，物业可以划分为经营性和公益性物业。经营性物业包括商场、餐饮、娱乐物业等，公益性物业包括住宅、学校、医院等。
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狭义的居住型物业管理，是指运用现代科学的管理理论和方法，为保证居住型物业的正常使用，以满足使用者各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务。即由专业的物业公司主持，以赢利为前提，运用现代管理理论与手段对居住型物业进行科学的有偿的服务。
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房地产所有权可分割、可分解、复合，而且会随着技术进步、供给或需求的变化，不断地设置新的产权权能，其结构可以重组。但房地产产权在市场经济发展过程中，其所有权不可以分割为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。
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特种物业中卫生类物业包括：医院、疗养院、药检所、养老所等完全是经营性质的。
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全美物业管理协会(IREM)是全美国境内第一家涉及物业管理的专业协会
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由于写字楼具有经营型物业的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的出租率。
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广义的房地产是指房屋、屋地基以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋地基紧密结合的土地。
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一般来说，写字楼物业主要集中在白天上班时间使用，此时，上下班人员及业务往来人员川流不息，人员流动性大，对保安、保洁、设备运行要求很高。而下班以后，整个物业基本处于暂停使用状态。这一特性决定了写字楼物业管理排班安排等方面与小区物业基本相同。
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20世纪初，大约90％的英国人是靠租房解决居住问题的。到了20世纪80年代，英国推行住房制度改革，将国有住房出售给租户，一些官方的机构即住宅合作社也集资建房，将房屋出售或出租给中低收入家庭，还有一些经济条件好的英国人直接从私人开发商手中购买房屋，但比例不高，大约占5％。
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质量是物业服务企业进入物业管理市场必备的条件，是企业经营能力和企业实力的综合反映，与企业的资本数额、专业人员数量和经营业绩等因素直接相关，物业服务企业质量等级分为一级、二级、三级。
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娱乐类物业：包括剧场、影视厅、音乐厅、舞厅、游乐厅、度假村等。有些是公益性的，有些是经营性的，在市场经济条件下，按照政企分开的原则和物业管理实行的企业化、社会化、专业化的要求，这些物业可以由主管部门委托物业服务企业进行管理，也可以由主管部门按照现代物业管理模式进行自治管理。
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多年来，我国改变了原来单一的国家建房投资渠道，投资来源逐步形成了多样化格局。伴随着城市房改制度的日益深化，住宅业也逐步商品化和居民私有化。这就使小区内的房屋产权结构发生了根本性的改变，一个小区或一幢楼房有可能由几十家单位或众多的个人共同拥有。产权多元化是住宅物业的特点。
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法律关系是指法律规范在调整社会关系的过程中所形成的人与人之间的权利和义务关系
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法律规范，是由国家制定或认可的，具有普遍约束力的行为规则，它规定了经济关系参与者在法律上的权利和义务，并以国家强制力作为实施的保障
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接管验收与装修管理既是物业公司运作的前期又是管理工作最艰巨的开荒时期，也是体现公司水平、管理素质的第二个工作环节。因为这是物业公司首次与业主打交道，是能否被市场接受的第一关。
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由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。
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用益物权以其使用价值为目的，就其实体而利用，因而被称作实体支配权
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美国物业管理一般不设24小时值班，下班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。
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从物业管理角度出发，特种物业管理与一般物业管理都要进行房屋建筑及设备设施的维修养护、环境保洁、保安等基础性管理，都要通过委托物业管理服务合同维系业主与物业服务企业的财务交换关系，塑造一个安全、整洁、舒适、优美、方便的环境。
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经营型物业管理中的费用支出包括：建筑物的维修养护费用；设备设施的维修养护费用；提供各种服务所需投入的费用；有关的税费，具体包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育附加费、土地使用税等。
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由于在英国，水、电零星维修的人工费是非常贵的，基本上是每半个小时50英镑，由于房屋互不相连，维修及管理服务都非常简单，社区关系也非常简单，容易产生邻里纠纷和共同事务的处理。
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房产收益权是指房产所有人和非所有人依法收取房产所产生的自然或法定利益的权利。
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随着社会的不断进步，城市发展水平必然会越来越高，城市功能划分将越来越细，对物业的日常管理维护保养的要求越来越高，物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用
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物业管理买方的集合性，一般很难由买方自发完成
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在一般市场上，当消费者获取某种商品或服务以后，消费者会直接关心维护自己客体的质量，因为消费者的利益和客体的质量具有直接的利益关系；而在物业管理市场上，两者之间往往具有间接性和分离性。现行的市场上，客体的物业管理服务通常是由第三者的物业公司来提供的。
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资质是物业服务企业进入物业管理市场必备的条件
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房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。
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英国政府在物业管理中发挥了重要作用，政府一般直接干预物业管理收费的具体标准。政府还以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。
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以出租出售为主的经营型物业中的房屋建筑物及其设备设施的价值及管理服务费是不能库存的，若当天出售不出去或当天出租不出去，就失去了当天价值与费用回收和补偿的机会。例如，酒店中客房的数量是固定的，如果第二天的出租率为100％，就能挽回前一天的空置而造成的损失。
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英国房屋的类型决定了物业管理的类型。一般来讲，非住宅即商业楼宇的管理模式与我国差不多，管理的重点也是房屋及设备设施管理，包括设备的日常运行、维修和改造等。物业管理服务内容和标准通过物业管理委托合同约定，管理费用也大多采用佣金制。
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学生公寓的管理内容包括学生公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理，各种公用设施零星维修工作，学生公寓家具维修、采购及其管理，学生床单、被罩的洗涤和发放等工作
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房产留置权是指债权人按照合同约定占有债务人的房产，当债务人不按照合同给付应付款项超过一定期限时，债权人可以留置债务人的房产，折价或者以变卖房产的价款优先清偿的非担保物权。
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物业管理违约责任是指当事人一方不履行物业服务合同义务或履行合同义务不符合约定条件，依法应当承担的刑事责任。如《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
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房产处分权是指房产所有人或非所有人依法处置房产的权利，包括出售、出租、赠与、抵押等。房产处分权通常由所有人行使，在某种情况下，可由房产所有人依法授权房产使用者或经营者行使部分处分权。
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美国物业经理职位分为三个层次，物业管理第二层是物业经理，该职位属于中间层次，其主要职责是联系相关代理商，拟定物业财务报表，做广告、物业招租等。
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发展商与租户的关系管理包括服务关系、费用关系、纠纷关系三个方面
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特种物业中体育类物业包括：体育场、体育馆、健身房、高尔夫球场等完全是经营性质的。
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美国物业经理职位分为三个层次，物业管理最高层次为资产经理，主要负责地区物业发展战略规划，进行市场调研，确定物业的投资方式。
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相比较而言，物业管理市场的买方——物业管理市场的消费者，一般是由单独住房使用者构成的，即为区分所有权人
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美国物业管理从业人员资格认定，主要由全美物业管理协会进行
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中国物业管理业经过20多年的发展，已经成为拉动国民经济增长、增加就业岗位的一支重要产业力量，它在保障房屋的安全合理使用，为业主创造良好的生活工作环境，促进社会稳定方面发挥了积极作用。
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物业管理法律关系，可以分为平等主体之间民事性质的法律关系和不平等主体之间行政管理性质的法律关系。
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物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的奥鹏南开大学23年秋季新学期作业参考资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业服务企业的财务状况进行审计。
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简单地说，产权就是凭借财产所获得的各种权利的总和
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美国有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行了职业经理人制度。所谓职业经理人是指以企业行政为第一要务，接受投资者聘用，根据合同条款，运用杰出的管理和经营手段，使企业发展和获取利润的专门人才。
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物业可以根据区域空间作相对分割
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物业管理法律关系作为法律关系中的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利和义务关系。
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.区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础
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