南开大学22秋学期《房地产估价》在线作业二

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南开大学22秋学期《房地产估价》在线作业二插图

22秋学期(高起本1709-1803、全层次1809-2103)《房地产估价》在线作业-00002

如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以()进行估价。
A:保持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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在市场法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内
A:0.5~2.0
B:1.5~2.0
C:0.5~1.5
D:1.0~1.5
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某可比实例的房地产状况比估价对象优5%,则其房地产状况调整系数为()。
A:1.05
B:0.95
C:0.96
D:1.1
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目前,我国商业、旅游、娱乐用地出让的最高年限为( )年
A:70
B:50
C:40
D:30
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中国目前的房地产权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、地役权。其中,( )属于债权。
A:使用权
B:抵押权
C:所有权
D:租赁权
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某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%, 建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为()。
A:7%
B:7.20%
C:7.50%
D:7.80%
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长期趋势法适用的对象是()的房地产。
A:商业性质
B:出租性质
C:价格无明显季节波动
D:价格有明显季节波动
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估价时点为过去的情形,多出现在()中
A:保险理赔案件中
B:期房估价
C:拆迁估价
D:房地产纠纷案件中
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有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和1年后分两次平均支付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元
A:37.91
B:38.25
C:38.42
D:50
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某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命50年,则该商业房地产的折旧年限是()年。
A:37
B:40
C:50
D:43
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有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和1年后分两次平均支付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为()万元
A:37.91
B:38.25
C:38.42
D:50
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从理论上讲,()是街道对地价影响的转折点
A:标准临街宗地
B:标准临街深度
C:标准临街宽度
D:路线价区段
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假设开发法中,同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是( )。
A:业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发
B:自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发
C:被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发
D:自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发
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收益法的理论依据为()。
A:替代原理
B:生产费用价值论
C:预期原理
D:适合原理
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某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为()元/m2。
A:4367
B:4617
C:4446
D:4161
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从区位优劣角度看,()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。
A:居住房地产
B:别墅
C:商业房地产
D:工业房地产
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某宗房地产每年的净收益为50万元,资本化率为8%,则该宗房地产的价值为()万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
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为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为()。
A:快速变现值价值
B:谨慎价值
C:在用价值
D:残余价值
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甲乙两宗土地,甲单价为800元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性房地产开发商会选择购买()
A:甲
B:乙
C:甲、乙一样
D:无法判断
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房地产权利的种类中,属于债权的是()
A:地役权
B:建设用地使用权
C:抵押权
D:租赁权
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比准价格A、B、C、D、E分别为26万、28万、28.5万、26.5万、29.5万,若以它们的中位数作为估价对象的最终结果,则为( )万元。
A:27
B:27.7
C:28
D:28.5
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某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。
A:9673
B:9349
C:9808
D:9220
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某建筑物已建成10年,估计尚可使用40年,残值率为零,该建筑物的成新率为()。
A:25%
B:75%
C:80%
D:85%
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任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境,这是由于房地产的()特性
A:不可移动
B:独一无二
C:相互影响
D:易受限制
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由于房地产的不可移动、不可隐藏,流动性差,所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的( )特性
A:不可移动性
B:用途多样
C:相互影响
D:易受限制
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现预测某宗房地产未来两年的净收益分别为40万元和45万元,两年后的价格将比现在的价格上涨12%。该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产现在的价格为()万元。
A:873
B:463
C:817
D:989
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下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。
A:朝向
B:保温
C:隔声
D:户型
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房地产的( ),决定了房地产市场是一个地区性市场。
A:不可移动
B:独一无二
C:供给有限
D:流动性差
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( )是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见,包括评估价值和相关专业意见。
A:估价假设
B:估价目的
C:价值类型
D:估价结果
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房地产的()特性,使得房地产具有独占性
A:不可移动
B:供给有限
C:价值量大
D:用途多样
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运用成本法估价,计算投资利息时,包括()的利息,无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
A:管理费用
B:土地取得成本
C:销售费用
D:开发成本
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下列属于不应承接估价业务的情形是()
A:超出本机构的业务范围
B:与本机构有利害关系
C:本机构专业能力不能胜任
D:估价业务有很大风险
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下列房地产适宜采用成本法估价的是()。
A:图书馆
B:学校
C:加油站
D:超市
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最高最佳利用具体包括()几个方面。
A:最佳规模
B:最佳环境
C:最佳用途
D:最佳档次
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理论上讲,路线价可用()来表示。
A:土地单价
B:楼面地价
C:货币
D:相对数
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下列表述中,正确的有()。
A:开发经营期可分为开发期和经营期
B:开发期又可称为建设期,对于在土地上进行房屋建设的情况来说,又可分为前期和建造期
C:开发期的起点与开发经营期的起点奥鹏教育南开大学平时作业相同
D:在有预售的情况下,销售期与开发期有重合
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遵循合法原则,具体包括依法判定的()。
A:所有权
B:权利类型及归属
C:使用权利
D:处分权利
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形成房地产有效需求必须具备的条件有()。
A:消费者有购买房地产的意愿
B:城市经济高速发展
C:人口急剧增长
D:消费者能够承受并支付得起房地产价格
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争取房地产估价业务的措施可以通过()等方式进行。
A:给予回扣或折扣
B:提高服务质量
C:恰当的宣传
D:提升估价机构的品牌
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引起房地产价格上升的原因主要有()
A:对房地产本身进行投资改良
B:通货膨胀
C:需求增加导致稀缺性增加
D:外部经济
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价值时点是由委托人确定的。
A:对
B:错
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路线价法本质上是一种比较法,是比较法的派生方法,其理论依据与比较法相同,是房地产价格形成的替代原理。
A:对
B:错
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房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。
A:对
B:错
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根据替代原理,如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时,则可通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。
A:对
B:错
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当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用平均增减量法进行预测。
A:对
B:错
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既然委托人委托估价机构进行估价,因此委托人一定是估价报告的使用者。
A:对
B:错
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某宗房地产,收益年期无限,预计每年的总收益稳定为16万元,总费用未来第一年为8万元,此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%,则该宗房地产的收益价格为60万元。()
A:错误
B:正确
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均衡原理是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
A:对
B:错
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经过市场状况调整之后,就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。
A:对
B:错
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在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下,房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。()
A:错误
B:正确
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