南开大学22秋学期《房地产估价》在线作业三

奥鹏教育南开大学平时作业

22秋学期（高起本1709-1803、全层次1809-2103）《房地产估价》在线作业-00003

假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:长期趋势法
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如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以( )进行估价。
A:维持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）
A:甲
B:乙
C:甲、乙一样
D:无法判断
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在一个估价项目中,首先要明确估价基本事项,其中()是龙头。
A:估价对象
B:估价目的
C:价值时点
D:估价内容
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比准价格A、B、C、D、E分别为26万、28万、28.5万、26.5万、29.5万,若以它们的中位数作为估价对象的最终结果,则为( )万元。
A:27
B:27.7
C:28
D:28.5
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甲、乙两块土地,甲土地的单价2000元/m2,容积率为2;乙土地的单价为2800元/m2,容积率为2.5,假设两块土地其他条件相同,则明智的购买者应购买()。
A:甲土地
B:乙土地
C:甲、乙都一样
D:不能确定
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某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。
A:266
B:264
C:262
D:260
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某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
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合法原则要求评估价值是在依法判定的()状况下的价值或价格。
A:估价人员
B:估价机构
C:估价对象
D:估价委托人
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房地产由于不可移动及变更用途困难,直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况,是( )。
A:本国房地产总的供求状况
B:地区房地产总的供求状况
C:本国同类房地产的供求状况
D:本地区同类房地产的供求状况。
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估价时点为过去的情形，多出现在（）中
A:保险理赔案件中
B:期房估价
C:拆迁估价
D:房地产纠纷案件中
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在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）
A:名义价格
B:实际价格
C:市场价格
D:成交价格
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下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。
A:朝向
B:保温
C:隔声
D:户型
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从理论上讲,()是街道对地价影响的转折点。
A:标准临街宗地
B:标准临街深度
C:标准临街宽度
D:路线价区段
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运用比较法估价,选取可比实例的数量,一般选取( )可比实例即可。
A:4个以上
B:3-5个
C:5个以上
D:5-10个
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有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元
A:37．91
B:38．25
C:38．42
D:50
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有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付10%,余款在半年和1年后分两次平均支付,假设月利率为0.5%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元
A:37.91
B:38.25
C:38.42
D:50
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某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
A:20
B:30
C:40
D:50
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距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对最科学的距离指标是()。
A:空间直线距离
B:交通线路距离
C:交通时间距离
D:经济距离
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某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
A:58.21
B:57.62
C:58.79
D:57.21
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某宗房地产2014年3月的价格为7200元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2014年3月至9月的价格指数分别为99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7、118.3(均以上个月为基础)。该宗房地产2014年9月的价格为()元/m2。
A:8485
B:8536
C:10038
D:10098
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有A、B两宗面积较小的相邻土地,单独出售时的价格均为3000元/m2,A土地面积1200m2,B土地面积1800m2。若将A、B两宗土地合并出售,售价可达4500元/m2,现地块B的拥有者欲购买地块A,地块A的拥有者最高可索价( )万元。
A:810
B:450
C:900
D:1350
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某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A:3473
B:4365
C:4500
D:4635
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五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整
A:供水、排水、电力、电信
B:给水、排水、燃气、热力
C:排水、电力、通信、燃气
D:排水、电力、通信、热力
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某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。
A:2007年3月15日
B:2006年8月20日
C:签定估价委托合同之日
D:估价人员与委托人商定的日期
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某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2和3800元/m2,采用平均发展速度法预测2007年住宅价格为()。
A:3998元/m2
B:3898元/m2
C:4184元/m2
D:4149元/m2
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在不同的付款方式下,在成交日期讲明,但不是在成交日期一次付清的价格为为( )。
A:名义价格
B:实际价格
C:市场价格
D:成交价格
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如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A奥鹏教育南开大学平时作业:保持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可
A:3个以上
B:5个以下
C:3～5个
D:3～10个
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比较法估价中,要求选取可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围内。
A:0.5-1.5
B:1.0-1.5
C:0.5-2.0
D:1.5-2.0
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求取报酬率的方法有多种，包括（）
A:长期趋势法
B:累加法
C:市场提取法
D:分部分项法
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房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权,其中共有可分为()
A:按份共有
B:按权共有
C:共同共有
D:共享共有
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求取建筑物重新购建价格的具体方法,有()。
A:造价指数法
B:分部分项法
C:单位比较法
D:工料测量法
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需要补地价的情形主要有（）
A:土地使用者土地用途
B:土地使用权届满后续期
C:土地使用者抵押划拨土地使用权
D:土地使用者转让出让土地使用权
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运用基准地价修正法估价,一般要进行()调整。
A:交易情况
B:市场状况
C:土地状况
D:标定地价
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假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
A:在建工程
B:待开发的土地
C:可装饰装修改造的房屋
D:可改变用途的旧房
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最高最佳使用必须同时符合的标准有（）
A:法律上许可
B:价值最大化
C:技术上可能
D:政策上允许
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房地产外部因素可再分为（）
A:制度政策因素
B:经济因素
C:社会因素
D:权益因素
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建筑物实物因素包括（）
A:建筑规模
B:建筑结构
C:朝向
D:设施设备
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遵循合法原则,具体包括依法判定的()。
A:所有权
B:权利类型及归属
C:使用权利
D:处分权利
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经过市场状况调整之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。（）
A:错误
B:正确
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价值类型从本质上讲是由估价目的决定的（）
A:错误
B:正确
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估价时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。（）
A:错误
B:正确
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在交易情况修正的百分率法中,交易情况修正系数应以可比实例价格为基准来确定。
A:对
B:错
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专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任（）
A:错误
B:正确
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房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务（）
A:错误
B:正确
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当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用平均增减量法进行预测。
A:对
B:错
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政府对价格的干预,还有最高限价和最低限价,它们对估价结果不会产生影响。
A:对
B:错
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收益法是以预期原理为基础。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是现在的因素。
A:对
B:错
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总的来讲,房地产的价格与其需求正相关,与其供给负相关。
A:对
B:错
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