南开大学22秋学期《房地产估价》在线作业一

奥鹏教育南开大学平时作业

22秋学期（高起本1709-1803、全层次1809-2103）《房地产估价》在线作业-00001

比准价格A、B、C、D、E分别为26万、28万、28.5万、26.5万、29.5万,若以它们的中位数作为估价对象的最终结果,则为( )万元。
A:27
B:27.7
C:28
D:28.5
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从区位优劣角度看,()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。
A:居住房地产
B:别墅
C:商业房地产
D:工业房地产
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下列影响一套住房价格的因素中,不属于实物因素的是()。
A:朝向
B:保温
C:隔声
D:户型
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在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内
A:0．5～2．0
B:1．5～2．0
C:0．5～1．5
D:1．0～1．5
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路线价法实质上是一种(),是其的派生方法。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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收益法的理论依据为()。
A:替代原理
B:生产费用价值论
C:预期原理
D:适合原理
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假设开发法的理论依据与()相同。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:长期趋势法
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某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A:4367
B:4617
C:4446
D:4161
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某宗房地产的年净收益为8万元,购买者的自有资金为20万元,自有资金资本化率为10%,抵押贷款常数为0.08。则该房地产的价值为()万元。
A:70
B:73
C:95
D:75
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房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A:不可移动
B:供给有限
C:价值量大
D:用途多样
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某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡
A:3473
B:4365
C:4500
D:4635
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数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）
A:直线趋势法
B:指数曲线趋势法
C:二次抛物线趋势法
D:平均增减量法
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某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估,价值时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议,于2007年3月15日进行复估,则复估的价值时点应为()。
A:2007年3月15日
B:2006年8月20日
C:签定估价委托合同之日
D:估价人员与委托人商定的日期
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某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A:37
B:40
C:50
D:43
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生产费用价值论是()估价方法的理论依据。
A:比较法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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某房屋的建筑面积为100m2,单位建筑面积的重置价格为1000元/m2,建筑物自然寿命为45年,残值率为2.5%。经测算,至价值时点该建筑物有效年龄为10年,建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为()年。
A:29
B:39
C:40
D:45
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某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。
A:100m2
B:50m2
C:60m2
D:80m2
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从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A:标准临街宗地
B:标准临街深度
C:标准临街宽度
D:路线价区段
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某宗房地产预测其未来第一年的有效毛收入为40万元,运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长4%,运营费用增长3%,收益期限假设为无限年,该宗房地产的报酬率为8%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A:300
B:800
C:600
D:1400
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某建筑物的重新购建价格为100万元,建筑物的经济奥鹏教育南开大学平时作业寿命为40年,剩余经济寿命为32年,净残值3万元,则该建筑物按直线法计算的累计折旧总额为()万元。
A:19.4
B:20
C:24.3
D:29.1
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某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()。
A:266
B:264
C:262
D:260
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某宗房地产1997年建成使用,当时获得了70年土地使用权年限,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为()万元。
A:125
B:126.42
C:123.77
D:124.43
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某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命50年,则该商业房地产的折旧年限是()年。
A:37
B:40
C:50
D:43
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如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以( )进行估价。
A:维持现状前提
B:装修改造前提
C:转换用途前提
D:重新利用前提
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某宗房地产每年的净收益为50万元,资本化率为8%,则该宗房地产的价值为()万元。
A:600
B:625
C:650
D:675
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构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）
A:环境因素
B:自身因素
C:经济因素
D:外部因素
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在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
A:市场法
B:成本法
C:收益法
D:假设开发法
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针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A:10.10%
B:7.90%
C:8.40%
D:11.90%
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某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。
A:2007年3月15日
B:2006年8月20日
C:签定估价委托合同之日
D:估价人员与委托人商定的日期
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()是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。
A:房地产的供给价格
B:房地产的需求价格
C:房地产的市场价格
D:房地产的均衡价格
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收益法估价中求取净收益时,通常不作为运营费用扣除的有()。
A:电梯折旧费
B:抵押贷款还本付息额
C:房地产税
D:企业(个人)所得税
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假设开发法中的动态分析法中()不独立显现出来
A:开发成本
B:销售税费
C:投资利息
D:开发利润
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下列关于收益性房地产价值高低的说法,正确的有()。
A:未来净收益越大，房地产的价值就越高
B:获得净收益越可靠，房地产的价值就越高
C:收益性房地产价值的高低与收益流模式无关
D:获得净收益的期限越短，房地产的价值越低
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运用成本法估价,计算投资利息时,包括()的利息,无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
A:管理费用
B:土地成本
C:销售费用
D:建设成本成本
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重新购建价格又称重新购建成本,它是()的价格。
A:价值时点时
B:客观
C:建筑物建造完成时
D:建筑物全新状况下
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下列属于不应承接估价业务的情形是()
A:超出本机构的业务范围
B:与本机构有利害关系
C:本机构专业能力不能胜任
D:估价业务有很大风险
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按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）
A:现房
B:销售
C:出租
D:自用
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假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
A:在建工程
B:待开发的土地
C:可装饰装修改造的房屋
D:可改变用途的旧房
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以下（）有助于把握最高最佳使用原则
A:替代原理
B:收益递增递减原理
C:均衡原理
D:适合原理
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下列属于影响房地产价格的土地实物因素包括()。
A:土地面积
B:土地形状
C:地形
D:土壤
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假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与成本法相同,是生产费用价值论。
A:对
B:错
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市场状况调整的百分率法中,市场状况调整系数应以价值时点时的价格为基准来确定。
A:对
B:错
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房地产的实物是指房地产中看得见摸得着的部分,可以进一步分为有形的实体,该实体的质量以及相应的设施设备。
A:对
B:错
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估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。
A:对
B:错
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由于是对同一房地产进行估价,无论是何种估价目的,估价结果都应相同。
A:对
B:错
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在实际估价中判定一宗房地产是收益性还是非收益性房地产,主要看其目前是否正在直接产生经济收益。
A:对
B:错
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社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
A:对
B:错
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通常情况下重置成本比重建成本低。
A:对
B:错
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在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（）
A:错误
B:正确
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经过市场状况调整之后,就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。
A:对
B:错
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