奥鹏教育天津大学《房地产估价》在线作业二

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《房地产估价》在线作业二-00001

用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、（ ）、区域因素、个别因素修正。
A:环境因素
B:质量因素
C:交易日期
D:新旧程度
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砖木结构二等的残值率为（ ）。
A:2%
B:4%
C:3%
D:5%
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下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A:房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B:房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C:房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D:房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
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拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ）
A:拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B:拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C:招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D:招标价格＞协议价格＞拍卖价格
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同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。
A:正确
B:错误
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评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。
A:越高
B:越低
C:不变
D:符合客观实际
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新建建筑物价格＝( )＋建造建筑物费用＋正常利税。
A:征地费
B:拆迁安置补偿费
C:地价款
D:零
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采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。
A:资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
B:资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
C:资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
D:资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
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下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A:上调贷款利率
B:收紧房地产开发贷款
C:开征房地产持有环节的税收
D:增加土地供应
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某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A:1765
B:2000
C:2069
D:2400
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若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。
A:78％
B:85％
C:117％
D:150％
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楼面地价＝（ ）建筑容积率。
A:建筑层数
B:建筑覆盖率
C:绿地率
D:土地单价
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为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。
A:2204.55
B:2397.99
C:3237.60
D:3345.64
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以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。
A:普通商品住房和经济适用住房
B:宾馆与写字楼
C:普通住宅及其配套的娱乐房地产
D:城市地铁和城市公交
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某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）供求情况。
A:本地区房地产的
B:全国房地产的
C:本地区本类房地产的
D:本类房地产的
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在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（ ）。
A:估价方法
B:估价原则
C:估价价格
D:估价目的
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房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
A:买卖双方的知识水平
B:买卖双方的偏好
C:讨价还价能力
D:感情冲动
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某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡；经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡；装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡；若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为（ ）。
A:保持现有用途
B:装修改造
C:装修后改变用途
D:拆除建筑物
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在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )直接成本利润率。
A:后续开发成本+管理费用
B:后续开发成本+管理费用+销售费用
C:待开发房地产价值+后续开发成本
D:待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
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一宗土地使用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为( )万元。
A:800
B:1000
C:900
D:1800
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通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
A:土地取得成本+开发成本
B:土地取得成本+开发成本+管理费用
C:土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D:开发完成后的房地产价值
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建筑物净收益=（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A:建筑物重置价
B:建筑物现值
C:土地价格
D:房地产价格
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基准地价系数修正法的基本原理是（）。
A:收益原理
B:替代原理
C:地租理论
D:区位理论
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收益法中所指的收益是（）。
A:估价时点前一年的收益
B:估价时点前若干年的平均收益
C奥鹏天津大学平时在线作业:估价时点以后的未来预期正常收益
D:估价时点前最高盈利年份的收益
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某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
A:被烧损前的状况
B:被烧损后的状况
C:被烧损前与被烧损后的差异状况
D:未来修复或重建后的状况
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若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A:通货膨胀影响
B:投资利息因素
C:资金时间价值
D:投资风险补偿
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两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。
A:正确
B:错误
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某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／m2，成新率为80％，土地和建筑物的还原利率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为( )万元。
A:1257
B:1571
C:800
D:1300
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运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（ ）。
A:交易双方有经济关系
B:会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C:房屋结构类型确认的正确与否
D:房屋买卖价格的准确性
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有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A:400
B:450
C:500
D:540
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同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
A:正确
B:错误
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下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。
A:房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B:房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
C:房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D:估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
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某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。
A:75％
B:79％
C:81％
D:84％
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交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
A:正确
B:错误
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综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。
A:正确
B:错误
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一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
A:买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B:买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格
C:买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D:买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格
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收益法公式V=a／r成立的条件是（ ）。
A:a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零
B:a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零
C:a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零
D:a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零
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运用市场比较法估价时，选取的（ ）应与估价对象具有类似性。
A:比较实例
B:交易日期
C:交易状况
D:成交价格
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某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。
A:取三者的平均值
B:取三者的中间值
C:任选其中之一
D:在三者的基础上综合分析决定
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甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／m2，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
A:高于
B:低于
C:等于
D:低于或等于
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