奥鹏教育新学年天津大学《房地产估价》在线作业二

奥鹏天津大学平时在线作业

《房地产估价》在线作业二

选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
A:同一地区
B:同一城市
C:同一供求范围内的类似地区
D:同一地区或同一供求范围内的类似地区
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某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡；经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡；装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡；若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为（ ）。
A:保持现有用途
B:装修改造
C:装修后改变用途
D:拆除建筑物
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同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
A:正确
B:错误
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某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观合理的。
A:正确
B:错误
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收益法中的运营费用包括（ ）。
A:所得税
B:房地产改扩建费用
C:电梯、空调等的折旧费
D:建筑物的折旧费
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某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）供求情况。
A:本地区房地产的
B:全国房地产的
C:本地区本类房地产的
D:本类房地产的
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某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元／m2。
A:4120
B:4149
C:4184
D:4216
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用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、（ ）、区域因素、个别因素修正。
A:环境因素
B:质量因素
C:交易日期
D:新旧程度
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收益还原法又称承包商法。
A:正确
B:错误
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以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。
A:普通商品住房和经济适用住房
B:宾馆与写字楼
C:普通住宅及其配套的娱乐房地产
D:城市地铁和城市公交
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某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A:37
B:40
C:60
D:63
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为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。
A:2204.55
B:2397.99
C:3237.60
D:3345.64
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若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A:通货膨胀影响
B:投资利息因素
C:资金时间价值
D:投资风险补偿
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某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A:180
B:196
C:200
D:300
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因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A:自然折旧
B:物质折旧
C:功能折旧
D:经济折旧
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运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。
A:正确
B:错误
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某宗房地产的土地总面积1000m2，建筑总面积5000m2，房地单价1800元／m2，土地单价1500元／m2，建筑物的重置价格2000元／m2，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
A:正确
B:错误
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资本化率（还原利率）＝( )＋风险调整值。
A:平均利润率
B:安全利率
C:经济增长率
D:银行贷款利率
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假设开发法中，估价时点通常是（ ）
A:开发完成后的房地产价值所对应的时间
B:开发结束时的时间
C:全部租售出去的时间
D:购买待开发房地产时的时间
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收益法公式V=a／r成立的条件是（ ）。
A:a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零
B:a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零
C:a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零
D:a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零
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从广义的角度来看，价值可分为（ ）。
A:使用价值和交换价值
B:投资价值和市场价值
C:公开市场价值和非公开市场价值
D:原始价值和账面价值
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有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A:30
B:40
C:50
D:60
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同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。
A:正确
B:错误
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评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。
A:越高
B:越低
C:不变
D:符合客观实际
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用成本法评估新建房地产价格的公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+（ ）。
A:拆迁费用
B:正常利税
C:公共设施建设费用
D:市政设施建设费用
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某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／m2，成新率为80％，土地和建筑物的还原利率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为( )万元。
A:1257
B:1571
C:800
D:1300
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拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ）
A:拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B:拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C:招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D:招标价格＞协议价格＞拍卖价格
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估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A:价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B:价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C:价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D:价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
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有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A:400
B:450
C:500
D:540
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下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A:建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B:建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C:建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D:建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
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某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
A:市场不景气
B:该别墅区的环境条件变差
C:该别墅区的单位开发成本降低
D:开发商获得满意的利润即可
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某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A:1838.00
B:1844.55
C:1845.87
D:1850.00
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某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A:1765
B:2000
C:2069
D:2400
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运用市场比较法估价时，选取的（ ）应与估价对象具有类似性。
A:比较实例
B:交易日期
C:交易状况
D:成交价格
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用成本法估价时，房屋现值=房屋重置价格（ ）。
A:尚可使用年限
B:耐用年限
C:成新度
D:年折旧额
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一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
A:买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B:买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格
C:买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D:买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格
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某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。
A:取三者的平均值
B:取三者的中间值
C:任选其中之一
D:在三者的基础上综合分析决定
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基准地价系数修正法的基本原理是（）。
A:收益原理
B:替代原理
C:地租理论
D:区位理论
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路线价法估价的第二个步骤为( )
A:设定标准深度
B:求取路线价
C:编制深度百分率表
D:划分路线价区段
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下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A:独立、客观、公奥鹏天津大学平时在线作业正原则属于普适性原则
B:合法原则属于一般性原则
C:最高最佳使用原则属于技木性原则
D:谨慎原则属于一般性原则
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