奥鹏教育新学年天津大学《房地产估价》在线作业一

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《房地产估价》在线作业一

路线价法实质上是一种（ ）。
A:长期趋势法
B:成本法
C:市场法
D:收益法
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城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。
A:正确
B:错误
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土地具有（ ），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。
A:不可损耗性
B:不可毁灭性
C:保值增值性
D:寿命长久性
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在现实生活中，房地产价格的高低是由（ ）的结果。
A:众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用
B:影响房地产价格的因素共同作用
C:各种影响房地产价格的因素其影响强度不同
D:各种影响因素影响房地产价格变动方向不同
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某房地产土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑物建筑面积1000m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该建筑物的每1m2建筑面积的实际价值比重置价值低（ ）元。
A:100
B:200
C:300
D:400
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估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）以上。
A:20年
B:10年
C:8年
D:15年
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某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ ）。
A:5250元/m2
B:5655元/m2
C:5536元/m2
D:5456元/m2
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运用成本法估价，需要懂得（ ）。
A:房地产成本构成
B:房地产供求关系
C:房地产价格构成
D:房地产重置价格构成
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假设开发法在形式上是（ ）。
A:评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
B:评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
C:评估房地产价格的收益法的倒算法
D:评估房地产价格的成本法的倒算法
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残余法是依据( )价格。
A:土地收益求取土地
B:建筑物收益求取建筑物
C:房地收益求取房地
D:房地收益单独求取土地或建筑物
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从理论上讲，获取纯收益的可靠性（ ），选用的还原利率越高。
A:越高
B:越低
C:不变
D:越可靠
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偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。
A:正确
B:错误
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某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ ）。
A:150.56万元
B:154.56万元
C:157.61万元
D:152.69万元
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残余法实际上是一种收益还原法。
A:正确
B:错误
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某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ ）。
A:650万元
B:687万元
C:585万元
D:630万元
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长期趋势法主要用来对未来房地产价格的推测与判断。
A:正确
B:错误
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房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。
A:可比实例房地产
B:估价对象房地产
C:标准房地产
D:类似房地产
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收益法是以（ ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A:收益原理
B:预期原理
C:未来原理
D:替代原理
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下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型（ ）。
A:出租的房地产
B:自用的房地产
C:餐饮的房地产
D:营业的房地产
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估价上真实、客观、合理的价格是指（ ）。
A:市场交易双方均接受的价格
B:对交易双方来说心理上合理的
C:正常交易情况下形成的价格
D:政府规定或希望的价格
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估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。
A:正确
B:错误
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钢混结构房屋的耐用年限一般为（ ）。
A:60—80年
B:40—60年
C:60—70年
D:50—70年
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钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限一般为（ ）。
A:60年
B:40年
C:70年
D:50年
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房地产价格实质上是房地产( )的价格。
A:开发成本
B:权益
C:物质实体
D:权益和物质实体
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房地产估价的合法原则是指估价机构具有合法的评估资格。
A:正确
B:错误
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对同一宗房地产而言，( )。
A:房地价格＝土地价格＋建筑物价格－建筑物的折旧
B:建筑物价格＝房地价格－土地价格
C:土地价格＝房地价格—建筑物价格—建筑物的折旧
D:房地价格＝土地价格＋建筑物价格＋建筑物的折旧
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市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ）。
A:类似房地产的交易
B:相同房地产的交易
C:相关房地产的交易
D:房地产的市场交易
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价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。
A:固定价格指数
B:定基价格指数
C:长期价格指数
D:环比价格指数
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在传统方法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A:投资利润
B:开发利润
C:投资收益
D:销售税
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估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。
A:正确
B:错误
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重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等， 按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ ）的新建筑物的正常价格。
A:具有同等效用
B:完全相同
C:具有同等功能
D:类似
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某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ ）。
A:6.6%
B:5.8%
C:6.2%
D:6.4%
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房租的评估可以用市场比较法。
A:正确
B:错误
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房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。
A:正确
B:错误
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路线价法特别适用于对（ ）进行估价。
A:单宗土地
B:待开发土地
C:在大范围内同时对大量土地
D:少量土地
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估价上的折旧注重的是( )。
A:成新折扣法
B:偿债基金折旧法
C:年数合计法
D:直线折旧法
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成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。
A:正确
B:错误
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如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用（ ）时的汇率进行换算。
A:估价作业日期
B:成交日期
C:估价时点
D:交易日期修正后
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房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。
A:上升
B:下降
C:不变
D:升降难定
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具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ ）作为其中的一种估价方法。
A:市场法
B:假设开发法
C:收益法
D:成本法
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