新学期天津大学《房地产估价》在线作业一

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《房地产估价》在线作业一

新建建筑物价格＝( )＋建造建筑物费用＋正常利税。
A:征地费
B:拆迁安置补偿费
C:地价款
D:零
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下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A:独立、客观、公正原则属于普适性原则
B:合法原则属于一般性原则
C:最高最佳使用原则属于技木性原则
D:谨慎原则属于一般性原则
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某宗房地产的土地总面积1000m2，建筑总面积5000m2，房地单价1800元／m2，土地单价1500元／m2，建筑物的重置价格2000元／m2，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
A:正确
B:错误
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路线价法估价的第二个步骤为( )
A:设定标准深度
B:求取路线价
C:编制深度百分率表
D:划分路线价区段
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用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益为估价依据。
A:类似房地产的客观
B:类似房地产的实际
C:类似房地产的最高
D:类似房地产的最低
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某宗房地产建筑面积2000㎡，土地面积4000㎡，若保持现有用途价值3000元/㎡；经过装修改造，装修费用200元/㎡，售价2600元/㎡；装修后改变用途需补地价600元/㎡，售价2800元/㎡；若拆除建筑物拆除费用300元/㎡，残值50元/㎡，地价1800元/㎡，则该宗房地产的最适合处理方式为（ ）。
A:保持现有用途
B:装修改造
C:装修后改变用途
D:拆除建筑物
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用成本法评估新建房地产价格的公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+（ ）。
A:拆迁费用
B:正常利税
C:公共设施建设费用
D:市政设施建设费用
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某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A:现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B:现时该房改房上市交易的正常价格
C:现时该房屋的房改成本价
D:当时该房屋的房改成本价
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收益法中所指的收益是（）。
A:估价时点前一年的收益
B:估价时点前若干年的平均收益
C:估价时点以后的未来预期正常收益
D:估价时点前最高盈利年份的收益
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假设开发法中，估价时点通常是（ ）
A:开发完成后的房地产价值所对应的时间
B:开发结束时的时间
C:全部租售出去的时间
D:购买待开发房地产时的时间
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在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（ ）。
A:估价方法
B:估价原则
C:估价价格
D:估价目的
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评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。
A:越高
B:越低
C:不变
D:符合客观实际
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运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。
A:正确
B:错误
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运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（ ）。
A:交易双方有经济关系
B:会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C:房屋结构类型确认的正确与否
D:房屋买卖价格的准确性
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某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。
A:75％
B:79％
C:81％
D:84％
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即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。
A:正确
B:错误
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资本化率（还原利率）＝( )＋风险调整值。
A:平均利润率
B:安全利率
C:经济增长率
D:银行贷款利率
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有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A:30
B:40
C:50
D:60
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下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A:房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B:房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C:房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D:房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
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通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
A:土地取得成本+开发成本
B:土地取得成本+开发成本+管理费用
C:土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D:开发完成后的房地产价值
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若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。
A:78％
B:85％
C:117％
D:150％
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某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。
A:2003年6月15日
B:2003年8月15日
C:签订估价委托台同之日
D:估价人员与委托人商定的某日
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对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A:比较法
B:收益法
C:，成本法
D:路线价法
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在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A:估价师声
B:估价的假设和限制条件
C:估价方法
D:估价对象
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运用市场比较法估价时，选取的（ ）应与估价对象具有类似性。
A:比较实例
B:交易日期
C:交易状况
D:成交价格
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某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A:180
B:196
C:200
D:300
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估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A:价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B:价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C:价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D:价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
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房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
A:买卖双方的知识水平
B:买卖双方的偏好
C:讨价还价能力
D:感情冲动
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某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.奥鹏天津大学平时在线作业8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A:1838.00
B:1844.55
C:1845.87
D:1850.00
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与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。
A:均衡原理
B:预期原理
C:竞争原理
D:替代原理
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下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A:上调贷款利率
B:收紧房地产开发贷款
C:开征房地产持有环节的税收
D:增加土地供应
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建筑物净收益=（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A:建筑物重置价
B:建筑物现值
C:土地价格
D:房地产价格
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为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。
A:2204.55
B:2397.99
C:3237.60
D:3345.64
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某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元／m2。
A:4120
B:4149
C:4184
D:4216
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基本完好房的成新度一般为（ ）。
A:十成新
B:九到十成新
C:六到七成新
D:七到十成新
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用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、（ ）、区域因素、个别因素修正。
A:环境因素
B:质量因素
C:交易日期
D:新旧程度
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一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不易采用。
A:1年
B:0.5年
C:2年
D:3年
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某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A:1765
B:2000
C:2069
D:2400
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某宗房地产的纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。
A:417
B:500
C:460
D:450
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同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。
A:正确
B:错误
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