【期末高分题集】[东北财经大学]《房地产估价》考核必备30

奥鹏期末考核

153143–《房地产估价》2022年东北财经大学期末复习题集

单选题：
（1）一套建筑面积为100㎡，单价为3000元/㎡、总价为30万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中一次性支付10万元，第三期于第一年年末一次性支付10万元，则此房地产的实际单价为（　）元/㎡。（年折现率为5%）
A.3000
B.2850
C.2857
D.2928
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（2）某宗房地产交易中，卖方实际得到金额为2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　）元/㎡。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
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（3）已知一年期国债年利率为3.31% ，贷款年利率为5.43% ，投资风险补偿率为2.23% ，管理负担补偿率为1.32% ，缺乏流动性补偿率为1.42% ，投资带来的优惠率为0.50% ，利用累加法计算的报酬率为（　）。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
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（4）某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（　）元。
A.76800
B.79104
C.80118
D.81562
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（5）某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为（　）。
A.8.3%
B.8.5%
C.8.7%
D.8.9%
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（6）某房地产的收益期可视为无限年，预计正常年收益为5000万元，该房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价值为（　）万元。
A.55000
B.32010
C.48000
D.50000
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（7）某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为（　）元／㎡。
A.1840
B.3300
C.3000
D.2840
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（8）某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（　）万元。
A.43
B.112.5
C.123.3
D.150
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（9）某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付（　）元的安置补助费。
A.1000
B.2000
C.4000
D.6000
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（10）某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/㎡。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（　）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。
A.6376
B.6408
C.6519
D.6552
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（11）现需评估某宗房地产2011年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2010年7月末至2011年6月末每月价格递增1％，2011年6月末至2011年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2011年10月末的价格为（　）元/㎡。
A.2648
B.2688
C.2708
D.2734
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（12）估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（　）元／㎡。
A.1920.0
B.2400.0
C.2560.0
D.3200.0
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（13）估算某旧酒店2013年的建筑物重置成本。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该酒楼共15层，总建筑面积为12000㎡。已知建安工程费为4000元/㎡，专业费用为建安工程费的6%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息经分析，开发经营期为1年，年利率为8%，销售税费为售价的6%，投资利润率为20%。该房地产的建筑物重置总价为（　）万元。
A.5411.97
B.5986.69
C.7184.03
D.7314.56
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（14）某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为10％，则该房地产的收益价格为（　）万元。
A.190
B.210
C.213
D.217
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（15）甲乙两宗土地，甲单价为900元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（　）。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一样
D.无法判断
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（16）在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时候一次性付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（　）。
A.甲＞乙＞丙＞丁
B.乙＞丁＞甲＞丙
C.乙＞丙＞甲＞丁
D.丙＞乙＞丁＞甲
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（17）房地产估价报告通常由（　）组成。①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件；⑨估价商务报告；⑩估价师走访记录。
A.①③②④⑤⑥⑦⑧
B.①②③④⑤⑥⑦⑨
C.①②④⑥⑦⑤⑧⑨
D.①②③④⑤⑥⑦⑩
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（18）某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（　）元/㎡。
A.2385
B.2393
C.2955
D.2964
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（19）某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，土地使用权出让合同约定不可续期，建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为（　）年。
A.47
B.40
C.50
D.55
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（20）某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为（　）。
A.7.65%
B.8.75%
C.9.42%
D.10.19%
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（21）某宗房地产2017年2月25日的价格为1000美元／㎡，汇率为1美元＝8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5％，则其2017年10月25日的价格为（　）元人民币。2017年10月25日的汇率为1美元＝8.29元人民币。
A.7935
B.7964
C.8260
D.8290
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（22）某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每㎡土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（　）元/㎡。
A.98
B.102
C.108
D.116
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（23）某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（　）。
A.17.13%
B.18.3%
C.18.61%
D.21.47%
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（24）某房地产的给排水设备要在10年之后以30万元的价格重置，假设偿债基金储蓄的利率为6%，则每年需要留出的重置提拨款为（　）。
A.7548.0
B.13248.0
C.22760.0
D.23851.0
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（25）为评估某估价对象2015年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2015年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方15000元/㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长1.0%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（　）元/㎡。
A.15021.51
B.15459.03
C.16515.26
D.16939.15
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（26）某套住宅的使用面积为100㎡，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（　）元/㎡。
A.5684
B.5830
C.5850
D.7574
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（27）一套建筑面积为100㎡，单价为12000元/㎡、总价为120万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40万元，第二期于第一年年中一次性支付40万元，第三期于第一年年末一次性支付40万元，则此房地产的实际单价为（　）元/㎡。（年折现率为8%）
A.10000
B.11000
C.11553
D.12000
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（28）某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为（　）万元。
A.22
B.22.5
C.23
D.23.5
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（29）某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为3奥鹏期末考核0%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（　）万元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
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（30）某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。则报酬率是（　）。
A.4.1%
B.5.1%
C.5.9%
D.6.1%
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（31）评估一宗房地产开发用地2014年9月1日的价值，预测该宗土地2017年9月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10％，则该土地的价值为（　）万元。
A.3636.36
B.3305.79
C.3005.26
D.2732.05
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（32）一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/㎡，后街路线价为3800元/㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（　）m。
A.22
B.28
C.38
D.50
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（33）王某取得一宗面积为10000㎡的住宅用地土地使用权，楼面地价为4000元/㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为（　）万元。
A.4000
B.11640
C.12000
D.12360
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（34）某房地产在2017年3月的价格为2009元/㎡，现要调整为2017年9月的价格。已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2017年9月的价格为（　）元/㎡。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
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（35）某房地产的土地成本为1000万元，建设成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（　）。
A.9.8%
B.11.1%
C.11.9%
D.12.5%
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（36）某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经济年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）。
A.10.2万元
B.11.0万元
C.11.3万元
D.11.5万元
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（37）某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　）万元。
A.17087.2
B.18699.2
C.19666.4
D.20666.67
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（38）某住宅建筑面积为160 ㎡，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建成本和建筑重新购建成本分别为5000元/㎡和3500元/㎡。目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%，则该住宅的成本价格为（　）万元。
A.115.91
B.117.0
C.134.91
D.136.0
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（39）某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（　）万元。
A.180
B.196
C.200
D.300
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（40）某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/㎡，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/㎡；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（　）万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
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（41）在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（　）。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
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（42）某类商品房2011～2015售价分别为6300元／㎡、7100元／㎡、7500元／㎡、8200元／㎡、8700元／㎡，由于越接近预测的价格对应时间的增减量对预测越重要，故采用权重加权：0.1、0.1、0.2、0.6，利用加权平均增减量法，该类商品房2016年的价格为（　）元／㎡。
A.8340
B.9100
C.9300
D.9900
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（43）某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（　）元。
A.49627
B.57647
C.65548
D.74687
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（44）某可比实例的成交价格为24000元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（　） 元/㎡。
A.22909.12
B.23264.06
C.23441.35
D.23086.69
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（45）采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/㎡，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（　）元/㎡。
A.7262
B.7380
C.7500
D.8670
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（46）为评估某住宅2011年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2011年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2011年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正，调整得到的价格最接近于（　）元／㎡。
A.3790
B.4238
C.4658
D.4663
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（47）评估一宗房地产开发用地2012年3月1日的价值，预测该宗土地2014年3月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元，折现率为10%，则该土地的价值为（　）万元。
A.3636.36
B.3305.79
C.3005.26
D.2732.05
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（48）某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。
A.280
B.285
C.290
D.295
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（49）已知临街矩形地块甲的总价为300万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（　）万元。
A.490.5
B.517.5
C.545.0
D.609.0
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（50）甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（　）万元。
A.70
B.80
C.90
D.100
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（51）已知某房地产2015年1月的市场价格为12000元/㎡，类似房地产在2014年12月至2015年7月的价格指数分别为：101.1，103.2，99.8，98.7，104.3，101.5，100.7，102.0（均以上个月为100）。则该房地产在2015年6月的价格为（　）。
A.12601.11
B.12853.13
C.13056.0
D.13004.34
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（52）某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（　）万元。
A.370
B.385
C.420
D.550
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（53）假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（　）。
A.续建利润
B.管理费用
C.销售费用
D.投资利息
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（54）运用假设开发法估价一般分为8个步骤：（1）计算开发价值；（2）选择估价前提；（3）测算后续开发经营期；（4）选取最佳开发经营方式；（5）确定折现率或计算后续开发的利息和利润；（6）预测后续开发的必要支出；（7）预测开发完成后的价值；（8）选择具体估价方法。以下排序正确的是（　）。
A.（8）（2）（4）（3）（6）（7）（5）（1）
B.（8）（5）（3）（6）（7）（4）（1）（2）
C.（8）（4）（3）（6）（5）（7）（1）（2）
D.（8）（2）（5）（6）（4）（7）（3）（1）
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（55）路线价法与一般的比较法存在不同，区别点不包括（　）。
A.路线价法进行交易情况修正
B.路线价法不进行市场状况调整
C.先对多个“可比实例价格”进行综合，再进行“房地产状况调整”
D.利用相同的路线价同时评估出许多“估价对象”
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（56）某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为50年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（　）万元。
A.95.4
B.97.87
C.98.55
D.99.33
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（57）某估价师于2015年6月15日向估价委托人交付了一份估价报告，该报告中有下列日期：估价作业日期2015年6月8日至14日，价值时点2015年6月11日，估价对象实地查勘日期2015年6月10日至11日，估价报告使用期限自2015年6月14日起半年。据此判断该报告出具日期为（　）。
A.2015年6月8日
B.2015年6月10日
C.2015年6月11日
D.2015年6月14日
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（58）某新建房地产的土地成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建成本的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建成本为（　）万元。
A.939.56
B.947.8
C.952.51
D.986.84
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（59）某宗地的面积为1000㎡，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为9130元/㎡，9190元/㎡和9220元/㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（　）元/㎡。
A.9160
B.9175
C.9181
D.9205
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（60）利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2015年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y＝5744＋563X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X＝0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2016年的平均价格为（　）元/㎡。
A.9122
B.9685
C.7996
D.8559
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（61）某商铺建筑面积为400㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元／㎡；运营费用率为租金收入的35％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。
A.457.66
B.533.00
C.695.00
D.711.00
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（62）某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/㎡，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（　）元/㎡。
A.5110.51
B.5307.26
C.5548.37
D.5638.13
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（63）某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（　）元／㎡。
A.300
B.200
C.700
D.1000
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（64）一套建筑面积为100㎡，单价为5000元／㎡的住宅，首期付款20万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8％，则该套住宅的（　）。
A.实际单价为5000元/㎡，实际总价为54万元
B.实际单价为5400元/㎡，实际总价为50万元
C.实际单价为5000元/㎡，实际总价为50万元
D.实际单价为5795元/㎡，实际总价为57.95万元
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（65）下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率为6%）（　）。
A.现在按9.5折一次性付款
B.一年后一次性付款
C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付
D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付
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（66）某建筑物建成于2002年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为10年，如果要求取建筑物在2017年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为（　）年。
A.40
B.45
C.50
D.60
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（67）某宗房地产的土地价值占总价值的60%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是（　）。
A.8%
B.8.8%
C.9%
D.9.6%
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（68）某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（　）万元。
A.6419.73
B.6507.27
C.5680.95
D.5524.33
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（69）某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/㎡，后街路线价为2000元/㎡，则其前街和后街的影响深度为（　）。
A.24；16
B.27；13
C.30；10
D.16；24
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（70）某一商业建筑物的有效年龄为8年，年平均折旧率为2.5％，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（　）年。
A.30
B.40
C.50
D.60
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多选题：
（1）下列选项中，属于土地实物因素的有（　）。
A.面积
B.形状
C.地形
D.土壤
E.位置
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（2）假设开发法中预期开发后的楼价可用（　）求取。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.长期趋势法
E.实物量法
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（3）开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（　）。
A.直接成本利润率
B.全部成本利润率
C.成本利润率
D.投资利润率
E.销售利润率
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（4）对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（　）。
A.销售利润率小于投资利润率
B.投资利润率小于成本利润率
C.成本利润率小于直接成本利润率
D.直接成本利润率小于销售利润率
E.年利润率小于总利润率
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（5）下列选项中，属于选取可比实例的质量要求的有（　）。
A.可比实例与估价对象所处的街道必须相同
B.可比实例的交易方式适合估价目的
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
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（6）成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（　）。
A.土地成本
B.建设成本
C.销售费用
D.销售税费
E.销售利润
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（7）关于建筑物寿命的说法，正确的有（　）。
A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命
B.对建筑物进行更新改造可使建筑物的经济寿命长于其自然寿命
C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命
D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命
E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命
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（8）某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（　）。
A.该房地产的收益价格为136.73万元
B.该房地产的收益价格为143.89万元
C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D.该房地产的合理经营期限为15年
E.该房地产的合理经营期限为20年
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（9）最高最佳利用包括（　）上的最佳。
A.用途
B.规模
C.集约度
D.档次
E.规划
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（10）下列关于动态分析法和静态分析法，描述正确的有（　）。
A.运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值
B.净现金流量=现金流入量－现金流出量
C.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来
D.动态分析法中折现率既包含了安全收益部分，又包含风险收益部分
E.动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生
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（11）利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（　）。
A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点
D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行
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（12）在求取净收益中，运营费用包括（　）。
A.房地产税
B.房地产折旧额
C.房屋保险费
D.水电费
E.维修费
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（13）下列选项中，带来房地产自然升值的有（　）。
A.房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升
B.通货膨胀所引起的房地产价格上升
C.外部经济、需求增加所引起的房地产价格上升
D.房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升
E.房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升
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（14）下列关于房地产变现能力强弱的说法中，正确的有（　）。
A.标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱
B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱
E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
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（15）下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是（　）。
A.现状价值可能高于市场价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
E.残余价值等于市场价值
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（16）下列影响房地产价格的因素中，属于房地产外部因素的有（　）。
A.人口因素
B.实物因素
C.经济因素
D.社会因素
E.权益因素
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（17）在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（　）。
A.规避估价风险
B.保护估价师和估价机构
C.使评估价值更接近实际成交价格
D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
E.使委托人能得到其预期的估价结果
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（18）下列情况中会导致房地产价格上升的有（　）。
A.上调购房者贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.增加房地产保有环节的税收
D.减免房地产保有环节的税收
E.提高最低购房首付款比例
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（19）关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（　）。
A.投资价值和市场价值采取收益法评估时，收益率取值相同
B.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
C.在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同
D.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
E.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
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（20）在V＝A／r[1－1／（1＋r）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（　）。
A.试错法
B.移动平均法
C.曲线拟合法
D.线性内插法
E.指数修匀法
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（21）房地产价格与一般商品价格的不同之处包括（　）。
A.受区位因素影响大
B.是物品本身的价格
C.不太容易受交易者个别情况影响和左右
D.价格形成时间长
E.同时存在租赁价格和买卖价格
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（22）下列对决定房地产供给量因素的描述中，正确的有（　）。
A.某宗房地产的价格越高，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多
B.在某种房地产的价格水平不变的情况下，开发成本提高，该种房地产的供给减少
C.房地产开发技术水平的提高，会使房地产开发企业开发更多房地产
D.如果房地产开发企业和拥有者对未来房地产市场不看好，将会减少对房地产的供给
E.房地产的供给富有弹性
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（23）关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（　）。
A.资本化率应用在直接资本化法中
B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数
C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率
D.资本化率能明确表示房地产的获利能力
E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算
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（24）对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（　）。
A.放弃这个项目
B.努力学习，边学边干
C.埋头苦干，克服困难完成项目
D.找别人完成项目，签自己的名
E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助
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（25）下列有关房地产金融制度政策，描述正确的有（　）。
A.采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格下降
B.增加土地储备贷款，会增加未来土地供应，远期增加商品房供给，房价下降
C.严格控制房地产开发贷款，减少商品房供给，会导致房价上涨
D.提高最低首付款比例，会降低支付能力，提高购房门槛，房价下降
E.提高购房者房贷利率，会降低支付能力，提高购房门槛，房价上升
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（26）下列关于谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值的表述中，正确的有（　）。
A.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值
B.快速变现价值通常等于市场价值
C.现状价值低于市场价值
D.残余价值大于或等于残值
E.残余价值一般低于市场价值
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（27）运用长期趋势法估价的一般步骤有（　）。
A.收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查、鉴别
B.整理收集到的历史价格资料，画出时间序列图
C.观察、分析时间序列，得出一定的模式
D.以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价格
E.对未来的价格进行分析和预测
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（28）一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（　）。
A.估价师声明
B.估价假设和限制条件
C.估价特殊说明
D.估价技术报告
E.估价结果报告
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判断题：
（1）预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8％，则房地产的收益价格为17.12万元。（　）
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（2）市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。（　）
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（3）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。（　）
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（4）当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格＋债务－债权。（　）
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（5）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（　）
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（6）设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/㎡，买方购买该房地产实际付出为2575元/㎡。（　）
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（7）在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。 （　）
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（8）房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。（　）
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（9）若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。（　）
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（10）建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款是属于运营费用。（　）
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（11）一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1.67％，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为50年。（　）
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（12）房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（　）
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（13）在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。 （　）
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（14）收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余自然寿命进行测算。（ ）
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（15）在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（　）
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（16）甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/㎡，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/㎡，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（　）
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（17）评估价值通常大于或等于零，不可能出现小于零的可能。（　）
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（18）由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。（　）
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（19）预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（　）
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（20）某房产年折旧率为1.6％，有效年龄为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（　）
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（21）直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（　）
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（22）资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一贯性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。（　）
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（23）两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。（　）
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（24）某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，但仍然属于收益性房地产。（　）
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（25）在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产现状价值等于市场价值；在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。（　）
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计算题：
（1）某宗房地产的收益期为38年，预测其未来5年的净收益分别为 20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。
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（2）为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，成交价格及成交日期见下表,具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”（略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”（略）。根据比较结果得出了可比实例价格修正和调整表。在表的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。人民币汇率中间价，2011年3 月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6.4990元，该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1 %，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降 0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。可比实例价格修正和调整表 ?可比实例1 可比实例2 可比实例3 成交价格 8000元人民币/㎡ 1300美元/㎡ 8800元人民币/㎡ 成交日期 2011年1月1日 2011年3月1日 2011年4月1日 交易情况 +2% +3% -3% 房地产状况 -8% -5% +6%
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（3）预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元，收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为 9%。请计算该房地产的收益价值。
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（4）某成片荒地面积2k㎡,取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
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（5）需要预测某宗房地产2018年、2019年的价格。通过市场调研，获得该类房地产2013～2017年的价格及其逐年上涨额分别见下表第2、3列。某类房地产2013～2017年的价格（元/m2）?年份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值20136810201471303207145201574603307480201678103507810201781503408150
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（6）某城镇某类商品住宅2009？2017年的价格见下表第3列。请利用最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用该方程预测该城镇该类商品住宅2018年和2019年的价格。某城镇某类商品住宅2009～2017年的价格(元/m2)?年份时间X商品住宅价格YXYX趋势值（a+bX）2009（1）-42200-8800161982.222010（2）-32400-720092367.222011（3）-22700-540042752.222012（4）-13000-300013137.222013（5）03400003522.222014（6）13800380013907.222015（7）24200840044292.222016（8）347001410094677.222017（9）4530021200165062.22总计0317002310060
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因此，描述该类商品住宅价格变动长期趋势线的方程为：

用该方程计算2009～2017年该类商品住宅价格的趋势值见表第6列，预测该城镇该类商品住宅2018年的价格为：
Y = 3522.22 + 385.005 = 5447.22（元/m2）
预测该城镇该类商品住宅2019年的价格为：
Y = 3522.22 + 385.006 = 5832.22（元/m2）

（7）某写字楼的土地是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，建设用地使用权出让合同载明使用期限为50年，不可续期。预测该写字楼正常情况下每年的净收益为80万元，该类房地产的报酬率为8.5%。请计算该写字楼的收益价值。
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（8）某宗房地产的土地面积5 000㎡,建筑面积12 500 ㎡,现行市场价格 4 700元/㎡，土地重置成本(楼面地价）2 300元/㎡，建筑物重置成本3 000元/㎡，建筑物年龄10年。请计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。
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（9）某宗房地产的收益期为40年，判断其未来每年的净收益基本上不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元和25万元，报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。
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?(2)求取该房地产的收益价值：
?

（10）某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层的可出租面积均为200㎡。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡,且每年不变；二层现暂空置。附近相似的商店一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/㎡和120元/㎡,运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商店 2011年8月1日带租约出售的正常价格。
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简答题：
（1）在假设开发法中为何不能采用成本法求取开发完成后的价值？
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（2）直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率之间有何异同和高低关系？
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（3）估价当事人、估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间有何区别和关系？
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（4）什么是比较价值、收益价值、成本价值、开发价值？
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（5）开发经营期、建设期、经营期、前期、建造期、销售期、运营期、持有期、经济寿命的含义及其之间的区别和联系是什么？
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（6）明确估价基本事项包括哪些内容？
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名词解释：
（1）运营费用
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（2）估价对象
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（3）房地产区位
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（4）合法原则
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（5）价值类型
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（6）最高最佳利用原则
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（7）谨慎原则
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