【期末高分题集】[东北财经大学]《房地产经济学》考核必备73

奥鹏期末考核

153145–《房地产经济学》2022年东北财经大学期末复习题集

单选题：
（1）由中央政府直接提供的公共房地产是（）。
A.某城市廉租房
B.某城市公园
C.某城市地下管网设施
D.某城市军用机场
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（2）在我国，建设用地使用权是物权体系中的（）。
A.自物权
B.担保物权
C.用益物权
D.区分使用权
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（3）房地产企业通过压低购买价或提高销售价转移自身的法定税负，称为（）。
A.税收归宿
B.税收转嫁
C.税收替代
D.税收规避
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（4）扇形区位理论认为，城市各功能分区中，处于最中心的是（）。
A.低收入阶层住宅区
B.中等收入阶层住宅区
C.高收入阶层住宅区
D.商业区
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（5）市场供给大于需求，房地产价格快速下降，新房价格低于存量房价格。价格下降导致成交量下降，出现“有价无市”的现象，房地产企业大量破产，房地产库存量巨大，属于房地产周期中的（）阶段。
A.复苏
B.繁荣
C.衰退
D.萧条
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（6）通常表示为复合年百分率，反映房地产项目计算周期内连续收益能力的指标是（）。
A.房地产投资回收率
B.房地产投资回报率
C.房地产折现率
D.房地产投资收益率
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（7）以还本付息为条件进行的房地产融资，债权人一般（）。
A.参与房地产经营管理
B.获得股权分红
C.到期受偿本息
D.受让债务人部分收益权
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（8）运用四象限模型分析某城市房地产市场其他条件不变时，大规模进行旧区改造对住房市场的影响，以下最可能出现的情况是（）。
A.住房租金水平上升
B.住房交易价格下降
C.住房存量增加
D.新建开发量减少
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（9）据调查，某城市普通商品住房的需求价格弹性是0.813。当开发商涨价时，其销售收入最可能（）。
A.提高
B.降低
C.不变
D.都有可能
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（10）从事房地产开发投资、经营管理和其他服务的产业是（）。
A.住宅产业
B.房地产业
C.建筑业
D.住宅装配业
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（11）从经济学的角度看，以下住房政策中对消费者福利增加效果最好的是（）。
A.发放住房券
B.发放现金补贴
C.建房机构税费减免
D.分担建房机构建设成本
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（12）某个城市中，装饰装修需求和新建商品住房需求的交叉价格弹性最可能的是（）。
A.2.5
B.0.5
C.0
D.-1.4
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（13）一般来说，全社会投资水平和房地产业规模之间成（）关系。
A.正比例
B.反比例
C.正相关
D.反相关
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（14）在计算房地产抵押权价格时，需要从抵押物的正常市场价格扣除的是（）。
A.变现过程中的价值损失
B.办理抵押手续的费用
C.抵押房地产的折旧
D.抵押房地产拍卖费用
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（15）对房地产商品征收从量税，供求双方的税负分担取决于（）。
A.需求与供给的价格弹性之比
B.供给与需求的价格弹性之比
C.需求与供给的收入弹性之比
D.供给与需求的收入弹性之比
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（16）房地产交易的本质是（）的流动。
A.实物
B.权益
C.区位
D.价值
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（17）我国在计划经济时期，家庭住房供应的主体是（）。
A.政府
B.企业
C.单位
D.个人
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（18）一般来说，政府发布新城区开发规划的行为，在房地产制度中属于（）。
A.房地产法规
B.房地产管理规定
C.住房政策
D.非正式房地产制度
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（19）二手房的供给数量根本取决于（）。
A.原住户退租
B.业主转让住房
C.住房经营的期望利润水平
D.二手房的拆除量
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（20）当前经济发展阶段上，我国房地产业与美国的差别在于，我国的房地产的核心行业是（）。
A.房地产开发与经营业
B.房地产金融业
C.房地产中介服务业
D.房地产市场管理业
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（21）一般而言，在开放经济的条件下，一国汇率水平的提高将导致该国房地产价格水平（）。
A.上升
B.下降
C.不变
D.以上都不对
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（22）在某城市CBD商圈内，临街商铺和购物中心内铺位之间的需求交叉弹性最可能是（）。
A.0.5
B.0
C.-0.3
D.-2.5
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（23）从实证研究的结果看，财产税对城市扩张行为具有（）。
A.促进
B.抑制
C.没有影响
D.不确定
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（24）房地产企业通过压价将税负转嫁给建材厂商，在税收上属于（）。
A.前转
B.后转
C.散转
D.税收冲击
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（25）债权型房地产业基金的主要运作方式为（）。
A.收购房地产项目公司股权
B.发放房地产项目委托贷款
C.收购房地产项目股权
D.商用房地产的租赁或转售
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（26）当前我国房地产业的核心行业是（）。
A.房地产开发经营
B.物业管理
C.中介服务
D.交易管理
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（27）直接从事房屋生产和建筑物安装、改造和装修的物质生产部门，是（）。
A.住宅产业
B.房地产业
C.建筑业
D.住宅装配业
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（28）财产税的“新论”认为，经济体内所有住房资本所有者都面临征税，资本供给无弹性，承担全部财产税，该效应属于（）。
A.消费税效应
B.利润税效应
C.流转税效应
D.所得税效应
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（29）房地产价格上涨速度往往超过一般消费品的价格上涨速度，这是由于房地产的（）。
A.价值高大性
B.价值双重性
C.保值增值性
D.寿命耐久性
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（30）对自己的物行使占有、使用、收益、处分，并排除他人干涉的权利，是（）。
A.所有权
B.专用权
C.物权
D.占用权
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（31）由国家强制力保证实施的房地产行为规范，在房地产制度中属于（）。
A.房地产法规
B.房地产管理规定
C.住房政策
D.非正式房地产制度
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（32）从城市化进程对房地产业的影响看，城市化加速发展带来房地产业的（）。
A.加速发展
B.稳定发展
C.萎缩
D.停滞
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（33）一般而言，当物价上涨保持较高的增速时，普通商品住房的价格最可能（）。
A.上涨
B.下跌
C.保持不变
D.先涨后跌
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（34）住房公积金是我国的住房金融的重要制度之一，以下对我国住房公积金概括正确的是（）。
A.住房公积金是单位和职工在自愿基础上共同缴纳的长期住房储金
B.住房公积金只能用于缴存人购房贷款支出
C.住房公积金的决策权属于全体缴存人
D.住房公积金属于缴存职工个人财产
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（35）住房抵押贷款证券化市场规模巨大，相关金融衍生品种类众多，此种房地产金融模式属于（）。
A.集体合作模式
B.政府控制模式
C.自由市场模式
D.合作与市场结合模式
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（36）针对城市中低收入者提供的公共租赁住房数量远大于申请租赁者的数量，在消费特征上可视其为（）。
A.纯公共物品
B.俱乐部产品
C.公共资源产品
D.私人物品
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（37）权益型REITs的投资形式主要为（）。
A.发放房地产抵押贷款
B.购买抵押支持证券
C.收购并持有房地产产权
D.以上投资形式的混合
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（38）在我国现行土地制度中，郊区土地的所有权一般归（）。
A.集体所有
B.国有
C.个人所有
D.农民所有
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（39）以下不属于房地产市场调控中经济手段的是（）。
A.土地供应政策
B.货币政策
C.限房价政策
D.调整利率政策
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多选题：
（1）房地产业定位，主要指的是（）。
A.产业性质定位
B.产业组织定位
C.产业功能定位
D.产业产值定位
E.产业作用定位
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（2）以下选项中，属于房地产投资风险的有（）。
A.实际收益高于预期收益的概率已知
B.实际收益可能低于预期收益，概率已知
C.实际收益可能为负，折损本金的概率已知
D.未来可能发生损失，但概率无法预测
E.发生损失的程度不知，概率已知
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（3）房地产价值的双重性，以下理解准确的有（）。
A.投资价值
B.消费价值
C.劳动价值
D.使用价值
E.稀缺价值
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（4）根据我国产业分类标准，以下经济活动属于房地产业活动的有（）。
A.新房租赁
B.房地产行政管理
C.房地产金融
D.房地产估价
E.土地开发
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（5）可以指示房地产周期波动的统计指标有（）。
A.住宅平均销售价格
B.住宅销售量
C.写字楼空置率
D.消费者价格指数
E.经理人采购指数
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（6）在四象限模型中，当土地供应趋紧导致地价上涨时，可能导致第三象限的曲线（）。
A.向右平移
B.向左平移
C.顺时针偏转
D.逆时针偏转
E.向下平移
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（7）房地产投资成本的构成要素主要有（）。
A.利率水平
B.建筑材料价格
C.税收待遇
D.土地价格
E.市场占有率
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（8）在运营模式上，契约型REITs和公司型REITs相比，差别体现在（）。
A.无独立法人地位
B.投资者可获得投资收益
C.投资人不干涉REITs运营
D.投资人具有股东权利
E.投资人主导投资活动
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（9）政府鼓励厂商增加保障性住房供给可采取的手段有（）。
A.协议回购
B.优惠供地
C.税收减免
D.给予特许经营权
E.无偿收回房屋
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（10）在房地产销售中，开发商采用歧视定价策略的条件主要有（）。
A.开发商了解不同客户的价格预期
B.客户难以转卖套利
C.开发商有垄断力量
D.客户有议价能力
E.客户支付能力强
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（11）以下属于地方政府间接干预住房市场的措施有（）。
A.低收入家庭租金补贴
B.制定最高房价限制
C.政府投资建设公共住房
D.减免公租房运营机构税收
E.为公租房建设主体提供财政贴息
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（12）根据马克思的地租理论，以下可能产生级差地租的情形有（）。
A.耕种最差土地
B.耕种较为肥沃的土地
C.耕种人工改良后的土地
D.耕种新建道路贯通后的土地
E.开垦并利用荒地
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（13）以下属于公共住房政策中需方补贴的做法有（）。
A.承租公共住房家庭租金减免
B.向低收入家庭发放住房券
C.公共住房租赁机构租金补贴
D.给予最低收入家庭现金补贴
E.出租房主的租金税减免
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（14）以下选项中，属于房地产市场实物供给主体的有（）。
A.政府
B.房地产经纪机构
C.房地产开发商
D.房地产估价机构
E.二手房
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（15）以下选项中，属于收益性房地产的有（）。
A.国企自用办公楼
B.国企自营商业用房
C.空置的公寓
D.学校教学楼
E.自用的住宅
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（16）以下对用益物权的特征概括准确的有（）。
A.自物权
B.他物权
C.限制物权
D.以收益为目的
E.以占有为条件
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（17）建国后到1957年，被合并为城市房地产税的税种有（）。
A.房产税
B.契税
C.工商业税
D.地产税
E.印花税
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（18）某区域的商品住房市场价格持续走低，以下可能的影响因素有（）。
A.地区经济衰退
B.居民收入增速快
C.利率水平提高
D.通胀率增速快
E.住宅用地供应偏紧
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（19）以下因素中，构成房地产价值高大性的有（）。
A.房地产资源稀缺
B.资源投入巨大
C.资金时间价值
D.物质体量巨大
E.建筑高度高
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（20）房价和地价的关系比较复杂，短期内可以认为（）。
A.房价不影响地价
B.地价作为成本构成的一部分，影响房价
C.房价同时对地价有影响
D.地价不影响房价
E.地价和房价之间关系不大
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（21）当存贷款基准利率持续上升时，最可能出现的情况有（）。
A.房地产开发成本下降
B.消费者购房意愿减少
C.房地产投资收益率下降
D.投资者购房意愿增加
E.投机者购房意愿增加
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（22）以下属于房地产市场特征的有（）。
A.市场信息流通不畅，交易费用高
B.房地产市场区域性强，供求关系作用的地域范围较为广泛
C.房地产市场交易的是房地产权益，不发生实物移动
D.房地产市场有较强的投资性
E.房地产市场中，供给方较多，垄断性不强
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（23）以下活动中，属于房地产劳务市场的有（）。
A.新房装饰装修
B.房地产市场调研
C.二手房经纪
D.房地产投资咨询
E.开发项目可行性研究
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（24）以下经济活动中，属于土地使用权二级市场的经济活动有（）。
A.政府租赁土地使用权
B.企业转让土地使用权
C.开发商卖房
D.土地使用权抵押
E.政府协议出让土地使用权
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（25）本币汇率对房地产价格的影响表现为较强的预期效应，预期回报包括（）。
A.租金收益
B.货币升值
C.资产增值
D.风险报酬
E.资本利息
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（26）以下属于建筑物区分所有权的共有部分的有（）。
A.高层建筑屋顶广告位
B.开发商自建自用会所
C.小区内部道路
D.业主购买的地下车库
E.小区地面施划的停车位
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判断题：
（1）某城市住房市场的需求曲线一定是右下倾斜的。（）
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（2）房地产抵押贷款还款保证险是房地产抵押贷款证券化实施的重要保障。（）
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（3）以房屋及相关利益和责任为保险标的的保险，只涉及房屋，不涉及土地。（）
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（4）房产税的最终纳税人，与法定纳税人一定重合。（）
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（5）与纯写字楼项目比较，商住两用房的潜在用途更多，需求价格弹性越小。（）
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（6）在我国，债权人可以通过直接受让抵押物而受偿。（）
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（7）资本资产定价模型可以用于测算特定房地产投资组合的非系统性风险的大小。（）
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（8）货币供应量增速提高和信贷约束趋紧都会扩张房地产的需求。（）
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（9）如果房地产市场过热，将导致经济资源过度投入到房地产业中，导致国民经济结构失衡，同时也造成资源浪费。（）
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（10）房地产市场中，商品房的价格越高，其需求量越低。（）
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（11）在任何国家，房地产业都是支柱产业。（）
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（12）一般而言，当对房地产业的信贷受到严格控制时，房地产发展将受到制约。（）
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（13）当其他条件不变时，存贷款基准利率水平的提高将导致较低的新建房屋开发量。（）
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（14）房地产投机活动，往往弱化房地产市场波动的趋势，减小波动的广度和深度。（）
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（15）互联网金融平台飞速发展，与房地产业深度融合，大大降低了房地产业投资门槛，降低了房企的营销和财务成本，但金融风险需要引起高度关注。（）
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（16）在我国的住房按揭贷款模式下，购房者向开发商交付首付款，余款由商业银行按购房人还款周期分期支付给开发商。（）
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（17）一个城市的房地产市场可能具备垄断竞争、寡头垄断、完全竞争等多种类型的市场结构。（）
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（18）房地产项目投资内部收益率，指的是项目未来收益现值等于当前投入资本现值的收益率，体现为项目净现值为0时的折现率。（）
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（19）商业房地产都属于收益性房地产，但收益性房地产不一定都是商业房地产。（）
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（20）房地产市场的地域性限制了市场均衡概念的应用范围。（）
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（21）同一区域内奥鹏期末考核的住宅市场和商业地产市场可以看作是无差异的同一个市场。（）
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（22）购房人通过代际转移支付拥有现实购买力，在超短期内就要实现的需求，称为刚性需求。（）
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（23）只有实际产生租金收益的房地产才是收益性房地产。（）
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（24）通常来说，房地产投资回报意味着投资本金的收回。（）
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（25）通过资本资产定价模型计算得到的房地产理论价格高于市场价格，则应当买入该宗房地产。（）
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（26）房地产市场上，均衡状态几乎是不存在的，更多的是一种理论上的假说。（）
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（27）本币升值导致进口产品降价，引起与国内同类产品的竞争，并拉低商品价格，货币购买力增加促进资金追逐房地产资产。（）
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（28）自用住宅具有出租的可能性，有出租市场，因此属于收益性房地产。（）
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（29）房地产业基金运作中往往使用较多的财务杠杆，当项目总的收益率低于借款利率时，杠杆率越高，则股权收益率越高。（）
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计算题：
（1）某城市的新建普通商品住房市场上，上个月的竣工量是6000套，当月销售了500套。本月新竣工500套，当月销售了450套。请计算该市场的吸纳率和吸纳周期。
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（2）计算本月可供租售量：5500+500=6000（套）
（3）吸纳率=450/6000=7.5%
（4）吸纳周期=1/7.5%=13.3（月）

论述题：
（1）近年来，房地产市场调控趋紧，主管部门对房地产开发贷款制定了极为严格的限制。房地产开发资金紧张，很多开发商不惜依靠民间高利贷维持现金流。
试论述：
（1）请结合四象限模型分析限贷对房地产市场资本化率的影响，以及由此带来的均衡状态的变化。
（2）对于资金实力不强的中小房地产企业，可以采取什么应对策略？
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（2）论述房地产信托和REITs的运作差异。
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（3）近年来，房地产价格涨幅较快，论述商品住宅价格高且上升较快的原因。
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简答题：
（1）简述住房的供给价格弹性较低的原因。
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（2）简述房地产市场调控的手段和工具。
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（3）简述公共房地产供给中的市场失灵原因。
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（4）简述当前房地产市场中，住宅和公寓两类产品在项目用地性质、年限和用途方面的差异。
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（5）简述房地产投资需求和投机需求的差异。
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（6）简述房地产投资风险的防范方法。
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（7）简述全面实施“营改增”对房地产业发展的影响。
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（8）简述计划经济时期实物住房福利政策的弊端。
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（9）房地产企业债券融资相对于股票融资的优劣势各是什么？
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（10）简述房地产周期波动的影响因素。
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（11）请举例说明房地产供给的影响因素。
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（12）简述“土地财政”对地方政府的意义。
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（13）简述互联网金融平台参与房地产金融的优势及风险。
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（14）简述房地产业在国民经济发展中的作用。
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（15）简述我国房地产金融的融资路线。
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（16）简述我国当前按产权类型划分的住房保障体系内容。
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（17）简述房地产市场的几个特征。
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（18）简述我国当前房地产制度下抵押权的特点。
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